Vakuus
Vakuus on pankin turva siltä varalta, että lainanottaja ei pysty maksamaan velkaansa takaisin. Jos maksut laiminlyödään, pankilla on oikeus muuttaa vakuus rahaksi (realisoida vakuus) ja kuitata velka myyntihinnalla. Vakuuden antaminen pienentää pankin riskiä, mikä mahdollistaa lainan saamisen edullisemmalla korolla. Vakuudet ovat olennainen osa suurempien lainojen, kuten asuntolainojen, rakennetta.
Vakuudet jaetaan yleisesti kahteen pääkategoriaan: reaalivakuuksiin ja henkilövakuuksiin. Reaalivakuus on konkreettista omaisuutta, kuten asunto, maa-alue tai arvopaperit. Henkilövakuus puolestaan tarkoittaa toisen henkilön antamaa takausta, jossa takaaja sitoutuu maksamaan velan lainanottajan puolesta, jos tämä ei pysty suoriutumaan maksuista.
Yleisin vakuus on asunto (reaalivakuus). Asuntolainassa ostettava asunto toimii lainan vakuutena. Koska asunnon arvo voi vaihdella, pankki hyväksyy vakuusarvoksi yleensä vain noin 70–75 % asunnon markkina-arvosta. Tätä kutsutaan vakuusasteeksi. Esimerkiksi 200 000 euron asunto voidaan hyväksyä vakuudeksi 140 000–150 000 euron lainalle. Loppuosalle tarvitaan usein lisävakuuksia, kuten valtiontakaus, toinen asunto tai vanhempien takaus.
Asunnon lisäksi vakuutena voi käyttää monia muita omaisuuseriä. Sijoitukset, kuten osakkeet ja rahasto-osuudet, kelpaavat usein vakuudeksi, mutta niiden vakuusarvo on tyypillisesti vain 50–70 % markkina-arvosta arvonvaihtelun vuoksi. Metsätilat ja muu kiinteistöomaisuus ovat myös yleisiä vakuuksia, erityisesti maaseuduilla. Vakuutussäästöt ja kapitalisaatiosopimukset voivat myös toimia vakuutena.
Valtiontakaus on erityinen vakuusmuoto, jota Valtiokonttori tarjoaa ensiasunnon ostajille osana ASP-järjestelmää. Valtiontakaus kattaa osan lainasta ja mahdollistaa ensiasunnon ostamisen pienemmällä omarahoitusosuudella. Takaus on maksullinen, mutta se voi olla edullisempi vaihtoehto kuin yksityishenkilön takaus tai toisen asunnon panttaaminen.
Takaus on henkilövakuuden muoto, jossa kolmas osapuoli (usein vanhempi tai muu sukulainen) sitoutuu maksamaan velan lainanottajan puolesta, jos tämä ei pysty suoriutumaan maksuista. Takaus voi olla täytetakaus (kattaa koko velan) tai osatakaus (kattaa vain osan velasta). Takaus on merkittävä taloudellinen vastuu, ja takaajan kannattaa ymmärtää sitoumuksensa laajuus ennen allekirjoittamista.
Vakuudettomissa lainoissa (kuten kulutusluotot ja luottokortit) ei ole vakuutta, minkä vuoksi niiden korko on huomattavasti korkeampi. Pankki kantaa suuremman riskin, koska se ei voi realisoida omaisuutta velan takaisinperimiseksi. Vakuudettoman lainan myöntäminen perustuu kokonaan lainanottajan maksukykyyn ja luottotietoihin.
Vakuuden realisointi eli myynti tapahtuu yleensä vasta pitkällisen perintäprosessin jälkeen. Pankki pyrkii ensisijaisesti neuvottelemaan maksuohjelman tai velkajärjestelyn lainanottajan kanssa. Jos tilanne ei korjaannu, pankki voi hakea ulosottoa ja vakuuden myyntiä tuomioistuimen kautta. Tämä on kuitenkin pankillekin viimeinen keino, sillä prosessi on kallis ja aikaa vievä.
Vakuuden arvo tarkistetaan säännöllisesti laina-aikana. Jos vakuuden arvo laskee merkittävästi (esimerkiksi asuntojen hintojen romahtaessa), pankki voi vaatia lisävakuuksia tai lainan osittaista takaisinmaksua. Toisaalta vakuuden arvon nousu ei automaattisesti vapauta vakuutta, ellei lainasopimuksessa ole tästä erikseen sovittu. Vakuus on keskeinen osa lainasuhdetta ja vaikuttaa merkittävästi lainan ehtoihin ja hintaan.
